Δημοσιεύθηκε στις 14.09.2026
Η ακίνητη περιουσία αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα περιουσιακά στοιχεία του ατόμου. Τι συμβαίνει, όμως, όταν ένα ακίνητο δεσμεύεται για την εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου μιας πόλης και η απαλλοτρίωση παραμένει για δεκαετίες χωρίς να ολοκληρώνεται; Το ζήτημα αυτό απασχόλησε το Συμβούλιο της Επικρατείας το οποίο με την υπ’ αριθμ. 1325/2025 απόφασή του έδωσε σημαντική απάντηση σχετικά με το δικαίωμα των συγκυρίων να ζητήσουν την άρση μιας μη συντελεσθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την προαναφερόμενη απόφαση κάθε συγκύριος μπορεί να ζητήσει την άρση μη συντελεσθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, χωρίς να απαιτείται η σύμπραξη όλων των υπολοίπων συνιδιοκτητών.
Τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης
Η υπόθεση αφορούσε ακίνητο στο Λουτράκι, στη θέση «Λειβαδάκι», εντός του οικοδομικού τετραγώνου 221, επί της παραλιακής οδού Ποσειδώνος. Η περιοχή είχε ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως με προεδρικό διάταγμα του 1979. Για την εφαρμογή του σχεδίου προβλέφθηκε, μεταξύ άλλων, η ρυμοτόμηση τμημάτων του ακινήτου για τη διαπλάτυνση της παραλιακής λεωφόρου και τη δημιουργία δημοτικών οδών.Οι ιδιοκτήτες ήταν συγκύριοι αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε τριώροφη οικοδομή. Σύμφωνα με τα στοιχεία της υπόθεσης, κατείχαν συνολικά ποσοστό συνιδιοκτησίας 36,2% του ακινήτου. Παρά τις διαδοχικές πράξεις αναλογισμού και τις προσπάθειες εφαρμογής του σχεδίου, η απαλλοτρίωση δεν είχε συντελεστεί.
37 χρόνια αναμονής
Το 2016, οι συγκύριοι υπέβαλαν αίτηση για την άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, επικαλούμενοι την πάροδο 37 ετών από την επιβολή της, χωρίς να έχει υλοποιηθεί το σχέδιο. Ειδικότερα, ζήτησαν να απαλλαγεί το ακίνητό τους από τα ρυμοτομικά βάρη και να τροποποιηθεί το ρυμοτομικό σχέδιο, ώστε να διατηρήσουν την κυριότητα, τη νομή και την κατοχή τους ελεύθερες από τις συγκεκριμένες δεσμεύσεις.Η Διοίκηση απέρριψε το αίτημα, προβάλλοντας την ανάγκη διατήρησης των εγκεκριμένων κοινόχρηστων χώρων και την προσπάθεια υλοποίησης του σχεδίου μέσω της πράξης αναλογισμού. Έτσι οι ιδιοκτήτες προσέφυγαν στη Δικαιοσύνη καταθέτοντας προσφυγή προκειμένου να επιλύσουν την κατάσταση που είχε δημιουργηθεί.
Το αρμόδιο Δικαστήριο με την υπ’ αριθμ. 116/2019 απόφασή του έκανε εν μέρει δεκτή την προσφυγή τους. Έκρινε ότι η δέσμευση της ιδιοκτησίας για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα υπερέβαινε το εύλογο όριο εντός του οποίου θα ήταν συνταγματικώς ανεκτή. Ακύρωσε τη σιωπηρή άρνηση της Διοίκησης και ανέπεμψε την υπόθεση, προκειμένου να τροποποιηθεί το ρυμοτομικό σχέδιο ως προς τα επίμαχα τμήματα του ακινήτου.
Ο ισχυρισμός του Δημοσίου
Το Δημόσιο άσκησε αίτηση αναίρεσης κατά της απόφασης του Διοικητικού Πρωτοδικείου. Υποστήριξε, μεταξύ άλλων, ότι η προσφυγή δεν είχε ασκηθεί από όλους τους συγκυρίους του ακινήτου από κοινού. Κατά την άποψή του, η έλλειψη σύμπραξης όλων των συγκυρίων καθιστούσε την προσφυγή μη νόμιμη. Το ζήτημα που τέθηκε ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας ήταν αν μπορεί ένας ή περισσότεροι συγκύριοι ενός ακινήτου να ζητήσουν δικαστικά την άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, χωρίς να συμμετέχουν στη διαδικασία όλοι οι υπόλοιποι συγκύριοι;
Η απάντηση του Δικαστηρίου
Το Συμβούλιο της Επικρατείας απέρριψε την αίτηση αναίρεσης του Δημοσίου με την υπ’ αριθμ. 1325/2025 απόφαση. Το Δικαστήριο επανέλαβε τη νομολογιακή θέση που είχε διατυπωθεί στην απόφαση ΣτΕ 385/2023, σύμφωνα με την οποία «Κάθε συγκύριος απαλλοτριωθέντος ακινήτου, ανεξαρτήτως του ποσοστού συνιδιοκτησίας του, νομιμοποιείται να ζητήσει την άρση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης που έχει επιβληθεί στο ακίνητο αλλά δεν έχει συντελεστεί, χωρίς να απαιτείται η άσκηση της προσφυγής από κοινού με τους λοιπούς συγκυρίους».
Με άλλα λόγια, ο συγκύριος δεν χρειάζεται να συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας ούτε να εξασφαλίσει τη σύμπραξη όλων των υπολοίπων, προκειμένου να προσφύγει στη Δικαιοσύνη για την άρση μιας μη συντελεσθείσας απαλλοτρίωσης.Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι οι συγκεκριμένοι συγκύριοι μπορούσαν νόμιμα να επιδιώξουν την ακύρωση της άρνησης της Διοίκησης να άρει την απαλλοτρίωση.
Τι προβλέπει ο νόμος για την άρση μιας αναγκαστικής απαλλοτριώσης;
Το άρθρο 11 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων, ο οποίος κυρώθηκε με τον ν. 2882/2001, προβλέπει τις περιπτώσεις ανάκλησης ή άρσης μιας αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Μεταξύ άλλων, ορίζεται ότι η απαλλοτρίωση μπορεί να ανακληθεί πριν συντελεστεί, ενώ προβλέπεται και αυτοδίκαιη άρση σε περίπτωση που δεν συντελεστεί μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία από τη δημοσίευση της απόφασης προσωρινού καθορισμού της αποζημίωσης. Σε περίπτωση άπρακτης παρέλευσης των νόμιμων προθεσμιών ή αρνητικής πράξης της Διοίκησης, κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί να προσφύγει στο αρμόδιο Δικαστήριο.
Ωστόσο, ο Κώδικας περιλαμβάνει ειδικές ρυθμίσεις για τις απαλλοτριώσεις που αφορούν την εφαρμογή σχεδίων πόλεων και την ανάπτυξη οικιστικών περιοχών.
Η σημασία της απόφασης για τους ιδιοκτήτες
Η απόφαση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που παραμένουν δεσμευμένα από παλαιές ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις. Η πολυετής διατήρηση ενός ρυμοτομικού βάρους μπορεί να περιορίζει ουσιωδώς τη δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας και να δημιουργεί αβεβαιότητα ως προς την οικονομική της αξία. Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας επιβεβαιώνει ότι ο κάθε συγκύριος έχει αυτοτελή δυνατότητα να ζητήσει δικαστική προστασία για την άρση μιας απαλλοτρίωσης που δεν έχει συντελεστεί. Αυτό, βεβαίως, δεν σημαίνει ότι κάθε παλαιά απαλλοτρίωση αίρεται αυτομάτως λόγω της παρέλευσης του χρόνου. Κάθε περίπτωση απαιτεί εξατομικευμένο έλεγχο του ιστορικού της απαλλοτρίωσης, των πράξεων αναλογισμού, των τυχόν αποζημιώσεων και των εφαρμοστέων διατάξεων.
Συμπέρασμα
Η απόφαση 1325/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας αποτελεί σημαντική υπενθύμιση ότι η προστασία της ιδιοκτησίας συνδέεται και με την ανάγκη να μην παραμένει η περιουσία δεσμευμένη επ’ αόριστον από πολεοδομικούς σχεδιασμούς που δεν υλοποιούνται. Για τους συγκυρίους, η απόφαση διευκρινίζει ότι η δικαστική διεκδίκηση της άρσης μη συντελεσθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης δεν προϋποθέτει τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών. Κάθε ιδιοκτήτης που αντιμετωπίζει αντίστοιχο ζήτημα οφείλει να εξετάσει προσεκτικά τα δεδομένα του ακινήτου του και τις δυνατότητες που παρέχει η νομοθεσία.
Ναταλία (Ευθαλία) Κ. Νεραντζάκη, Δικηγόρος
Νομική Σχολή, Δημοκρίτειο Παν/μιο Θράκης
Μεταπτυχιακές Σπουδές, Φορολογικό Δίκαιο, ΕΚΠΑ
Email:natalianeratzakh@outlook.com