Δημοσιεύθηκε 30-10-2026
Νέες δυνατότητες διάσωσης της πρώτης κατοικίας από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026. Πότε μπορεί ο οφειλέτης να διατηρήσει το σπίτι του και τι προβλέπεται για την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία.
Η κύρια κατοικία αποτελεί για κάθε οικογένεια κάτι πολύ περισσότερο από ένα περιουσιακό στοιχείο. Είναι ο χώρος διαβίωσης και ασφάλειας, γι’ αυτό και η προστασία της από τους πλειστηριασμούς αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα κοινωνικής και οικονομικής πολιτικής. Ωστόσο, πρέπει να διευκρινιστεί ότι στην Ελλάδα δεν ισχύει γενικό και αυτόματο ακατάσχετο της κύριας κατοικίας έναντι των ιδιωτών πιστωτών. Η προστασία της εξαρτάται από συγκεκριμένες νομοθετικές διατάξεις, τις προϋποθέσεις που αυτές θέτουν και κυρίως από τις έγκαιρες ενέργειες του οφειλέτη.
Σημαντικές αλλαγές έχουν επέλθει τα τελευταία χρόνια, με πιο πρόσφατη την ενίσχυση του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών, η οποία τέθηκε σε εφαρμογή στις 21 Σεπτεμβρίου 2026.
Από τον νόμο Κατσέλη στο σημερινό καθεστώς
Ο νόμος 3869/2010, γνωστός ως νόμος Κατσέλη, αποτέλεσε για χρόνια βασικό εργαλείο προστασίας των υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων. Με το άρθρο 9 παρ. 2 δινόταν η δυνατότητα στο δικαστήριο να εξαιρέσει την κύρια κατοικία από την εκποίηση, επιβάλλοντας στον οφειλέτη την καταβολή μηνιαίων δόσεων, ανάλογα με τις οικονομικές του δυνατότητες και την αξία του ακινήτου. Παρότι δεν γίνονται πλέον νέες υπαγωγές στο συγκεκριμένο καθεστώς, οι δικαστικές αποφάσεις που έχουν ήδη εκδοθεί εξακολουθούν να ισχύουν και να παράγουν έννομα αποτελέσματα, εφόσον τηρούνται οι όροι τους. Αντίστοιχα, έχει ολοκληρωθεί και το πρόγραμμα προστασίας της κύριας κατοικίας του νόμου 4605/2019.
Στο σημερινό πλαίσιο, κεντρική θέση κατέχει ο νόμος 4738/2020, ο οποίος εισήγαγε τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό και ειδικές διαδικασίες για τους ευάλωτους οφειλέτες. Η ιδιότητα του ευάλωτου πιστοποιείται με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, ενώ για την προστασία της κατοικίας προβλέπεται και ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων. Μέσω αυτού, η κατοικία μπορεί να μεταβιβαστεί στον Φορέα και να επαναμισθωθεί στον πρώην ιδιοκτήτη, με δυνατότητα επαναγοράς υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις. Μέχρι την πλήρη λειτουργία του Φορέα προβλέπεται μεταβατική κρατική συνεισφορά στις δόσεις των ευάλωτων οφειλετών, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η διαδικασία αυτή συνδέεται με την αναστολή μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης στην κύρια κατοικία και δεν πρέπει να συγχέεται με ένα γενικό ακατάσχετο.
Η νέα δυνατότητα διάσωσης της κατοικίας από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η νέα ρύθμιση του άρθρου 14 του ν. 5313/2026, με την οποία προστέθηκαν οι παράγραφοι 4 έως 14 στο άρθρο 14 του ν. 4738/2020. Η νομοθετική αυτή παρέμβαση εισάγει μια σημαντική δυνατότητα η οποία είναι η διάσωση της κύριας κατοικίας μέσω της ρευστοποίησης άλλων ακινήτων του οφειλέτη.
Ειδικότερα, στο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση ρύθμισης, η οποία προβλέπει την εκποίηση των λοιπών ακινήτων εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας. Με τον τρόπο αυτό, για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων λαμβάνεται υπόψη μόνο η αξία της κύριας κατοικίας και όχι το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη. Η συγκεκριμένη διαδικασία έχει ιδιαίτερη σημασία για όσους διαθέτουν περισσότερα ακίνητα, αλλά αδυνατούν να ανταποκριθούν στις συνολικές οφειλές τους. Αντί να κινδυνεύουν να χάσουν και την κατοικία στην οποία διαμένουν, αποκτούν τη δυνατότητα να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους, αποδεχόμενοι την εκποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, στον βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Για τους οφειλέτες που πληρούν τις ειδικές προϋποθέσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 14, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν τη συγκεκριμένη αντιπρόταση. Ωστόσο, η αποδοχή της παραμένει επιλογή του οφειλέτη, ο οποίος μπορεί να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει. Επομένως, η νέα ρύθμιση δεν συνεπάγεται υποχρεωτική απώλεια της υπόλοιπης περιουσίας σε κάθε περίπτωση, αλλά παρέχει μια πρόσθετη δυνατότητα διευθέτησης των οφειλών.
Εξίσου σημαντική είναι η πρόβλεψη ότι, μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και εφόσον αυτή τηρείται, δεν επιτρέπεται στους πιστωτές που δεσμεύονται από αυτήν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα ή να εγγράψουν νέα υποθήκη. Η προστασία, όμως, δεν είναι ανεπιφύλακτη. Σε περίπτωση αθέτησης της συμφωνίας επέρχονται οι συνέπειες που προβλέπει ο νόμος και αίρονται οι σχετικοί περιορισμοί.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και όταν η κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο σε συνοφειλέτη ή εγγυητή. Στην περίπτωση αυτή, η συνυποβολή της αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης αποτελούν προϋπόθεση για την εφαρμογή της ειδικής διαδικασίας, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα που τυχόν έχουν αποκτηθεί από προηγούμενες δικαστικές ρυθμίσεις.
Η έγκαιρη ενημέρωση είναι καθοριστική
Η νέα νομοθετική παρέμβαση αποτελεί ουσιαστική εξέλιξη στην αντιμετώπιση του ιδιωτικού χρέους. Δεν θεσπίζει, ωστόσο, απόλυτη προστασία της κύριας κατοικίας ούτε διασφαλίζει αυτομάτως τη διάσωσή της για κάθε οφειλέτη. Απαιτείται προσεκτική εξέταση της οικονομικής και περιουσιακής κατάστασης, των προϋποθέσεων υπαγωγής και των χρονικών ορίων κάθε διαδικασίας. Αυτό που πρέπει να γίνει κατανοητό είναι ότι η αντιμετώπιση των οφειλών δεν πρέπει να ξεκινά όταν ο πλειστηριασμός βρίσκεται προ των πυλών. Η έγκαιρη νομική και οικονομική αξιολόγηση μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική, τόσο για τη διατήρηση της κατοικίας όσο και για τη συνολική διευθέτηση των χρεών. Η νέα ρύθμιση δημιουργεί μια πρόσθετη δυνατότητα για τον οφειλέτη να διασώσει το σπίτι του, αξιοποιώντας την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του. Το κατά πόσο αυτή η δυνατότητα θα αποτελέσει πραγματικό δίχτυ προστασίας θα κριθεί από την εφαρμογή της στην πράξη.
Ναταλία (Ευθαλία) Κ. Νεραντζάκη, Δικηγόρος
Νομική Σχολή, Δημοκρίτειο Παν/μιο Θράκης
Μεταπτυχιακές Σπουδές, Φορολογικό Δίκαιο, ΕΚΠΑ
Email:natalianeratzakh@outlook.com
natalianeratzakilawoffice.gr