Δημοσιεύθηκε στις 18.09.2026
Η χρήση ενός δρόμου που διέρχεται από γειτονικό ακίνητο αποτελεί συχνά αναγκαία προϋπόθεση για την πρόσβαση σε μια ιδιοκτησία. Τι συμβαίνει, όμως, όταν η διέλευση αυτή πραγματοποιείται επί πολλές δεκαετίες και ο κύριος του ακινήτου από το οποίο περνά ο δρόμος αμφισβητεί το δικαίωμα πρόσβασης;
Η ελληνική νομοθεσία αναγνωρίζει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη δυνατότητα απόκτησης πραγματικής δουλείας οδού με έκτακτη χρησικτησία. Το ζήτημα αυτό απασχόλησε τον Άρειο Πάγο σε υπόθεση που αφορούσε συνορευόμενα ακίνητα στη Σύρο και τη διέλευση από γειτονικό κτήμα, αναδεικνύοντας τη σημασία της μακροχρόνιας άσκησης ενός δικαιώματος.
Τι είναι η πραγματική δουλεία οδού;
Σύμφωνα με τα άρθρα 1118, 1119, 1120 και 1121 του Αστικού Κώδικα, μπορεί να συσταθεί σε ένα ακίνητο εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, το οποίο του παρέχει κάποια ωφέλεια. Πρόκειται για την πραγματική δουλεία. Στην περίπτωση της δουλείας οδού, ο κύριος ενός ακινήτου, που ονομάζεται «δεσπόζον», έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί συγκεκριμένο τμήμα γειτονικού ακινήτου, που ονομάζεται «δουλεύον», προκειμένου να διέρχεται και να έχει πρόσβαση στην ιδιοκτησία του.Η πραγματική δουλεία δεν αποτελεί απλώς μια προσωπική συμφωνία μεταξύ δύο ιδιοκτητών. Είναι εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο συνδέεται με τα ακίνητα και όχι αποκλειστικά με τα πρόσωπα που τα κατέχουν σε μια δεδομένη χρονική στιγμή.
Πώς αποκτάται η δουλεία με χρησικτησία;
Οι πραγματικές δουλείες μπορούν να συσταθούν με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία. Για την απόκτηση δουλείας οδού με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 1045 ΑΚ σε συνδυασμό με τα άρθρα 974 και 975 ΑΚ, οιονεί νομή επί είκοσι χρόνια. Με απλά λόγια, πρέπει να αποδεικνύεται ότι ο κύριος του δεσπόζοντος ακινήτου ασκούσε τη διέλευση από το γειτονικό ακίνητο: 1. Με φυσική εξουσίαση συγκεκριμένου τμήματος του δουλεύοντος ακινήτου, 2. με διάνοια δικαιούχου δουλείας, δηλαδή με τη θέληση να ασκεί το δικαίωμα διέλευσης ως δικαιούχος και 3. με κατεύθυνση της θέλησής του σε ξένο πράγμα, αναγνωρίζοντας ότι η δίοδος βρίσκεται σε ακίνητο άλλου ιδιοκτήτη. Για τη συμπλήρωση της εικοσαετίας μπορεί να προσμετρηθεί, σύμφωνα με το άρθρο 1051 ΑΚ, και ο χρόνος χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του, σε περίπτωση καθολικής ή ειδικής διαδοχής.
Η υπόθεση της Σύρου
Στην υπόθεση που κρίθηκε από τον Άρειο Πάγο, οι ενάγοντες ήταν κύριοι δύο αυτοτελών τμημάτων ακινήτου που βρισκόταν στην Κοινότητα Φοίνικα Σύρου, συνολικής έκτασης περίπου 7.856 τετραγωνικών μέτρων . Ο εναγόμενος, από την άλλη πλευρά, ήταν κύριος δύο συνεχόμενων όμορων ακινήτων, έκτασης 9.289,79 και 552,17 τετραγωνικών μέτρων. Η διαφορά αφορούσε μια δίοδο στο δυτικό άκρο του μεγαλύτερου ακινήτου του εναγομένου. Από τη δίοδο αυτή περνούσαν οι δικαιοπάροχοι των εναγόντων προκειμένου να μεταβαίνουν από τον κοινοτικό δρόμο που αναφερόταν ως «ποταμός», στην ιδιοκτησία τους.Η δίοδος είχε μήκος περίπου 40 μέτρα και πλάτος από 2,15 έως 3,60 μέτρα. Από αυτήν ήταν δυνατή η διέλευση πεζών, φορτωμένων ζώων, κάρου και ζωήλατης άμαξας.
Η συμφωνία του 1953 και η μακροχρόνια χρήση
Ιδιαίτερη σημασία είχε ένα συμφωνητικό της 23ης Δεκεμβρίου 1953, το οποίο καταρτίστηκε μεταξύ των πατέρων των διαδίκων ως τότε κυρίων των ακινήτων, ενώπιον συμβολαιογράφου. Με τη συμφωνία αυτή, ο πατέρας του εναγομένου επέτρεπε στον πατέρα των εναγόντων και στους διαδόχους του να διέρχονται από συγκεκριμένο τμήμα του κτήματός του, πεζή, με υποζύγια και με ζωήλατη άμαξα (σούστα), προκειμένου να μεταβαίνουν στην ιδιοκτησία τους. Παράλληλα, είχαν συμφωνηθεί ορισμένοι όροι σχετικά με την τοποθέτηση και τη διατήρηση θύρας στην είσοδο της διόδου, ώστε να αποτρέπεται η εισροή υδάτων από παρακείμενο χείμαρρο.Από τον Δεκέμβριο του 1953, ο πατέρας των εναγόντων χρησιμοποιούσε τη δίοδο συνεχώς, με διάνοια δικαιούχου δουλείας. Η χρήση συνεχίστηκε μέχρι την πλημμύρα του 1975, η οποία κατέστησε τη δίοδο δύσβατη, χωρίς όμως να την καταστήσει αδιάβατη. Η διέλευση συνεχίστηκε και μετά την πλημμύρα, μέχρι τον θάνατό του στις 17 Ιουνίου 1982. Στη συνέχεια, εξακολούθησαν να διέρχονται από τη δίοδο η σύζυγος και τα παιδιά του, στους οποίους περιήλθε το σχετικό δικαίωμα.
Η κρίση των δικαστηρίων
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Σύρου αναγνώρισε το δικαίωμα δουλείας διόδου υπέρ των εναγόντων, κρίνοντας ότι αυτό είχε αποκτηθεί με έκτακτη χρησικτησία. Το Εφετείο επικύρωσε την απόφαση, δεχόμενο ότι οι ενάγοντες και οι δικαιοπάροχοί τους ασκούσαν τη διέλευση συνεχώς, για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των είκοσι ετών με διάνοια δικαιούχων.Το γεγονός ότι η θύρα που είχε συμφωνηθεί να τοποθετηθεί στην είσοδο της διόδου αργότερα έπαυσε να υπάρχει δεν ανέτρεψε την κρίση αυτή. Το δικαίωμα είχε αποκτηθεί με έκτακτη χρησικτησία και όχι από τη σύμβαση του 1953. Ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αίτηση αναίρεσης του εναγομένου. Έκρινε ότι το Εφετείο ερμήνευσε και εφάρμοσε ορθά τις διατάξεις για την απόκτηση πραγματικής δουλείας οδού με έκτακτη χρησικτησία και ότι η απόφασή του περιείχε σαφείς και επαρκείς αιτιολογίες.
Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες
Η υπόθεση αναδεικνύει ότι η μακροχρόνια διέλευση από γειτονικό ακίνητο μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να οδηγήσει στην απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος δουλείας οδού.Ωστόσο, δεν αρκεί κάθε περιστασιακή ή απλή διέλευση. Απαιτείται η συνδρομή των προϋποθέσεων της οιονεί νομής και η συμπλήρωση της απαιτούμενης εικοσαετίας, ενώ ιδιαίτερη σημασία έχουν τα πραγματικά περιστατικά και τα αποδεικτικά στοιχεία κάθε υπόθεσης.
Για τον λόγο αυτό, σε περιπτώσεις αμφισβήτησης δικαιώματος διόδου, είναι κρίσιμο να εξετάζονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας, τυχόν συμφωνίες μεταξύ των ιδιοκτητών, τα τοπογραφικά διαγράμματα, καθώς και η ιστορική χρήση της διόδου.Η έγκαιρη νομική διερεύνηση μπορεί να συμβάλει στην προστασία των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών και στην αποφυγή μακροχρόνιων δικαστικών διαφορών
Ναταλία (Ευθαλία) Κ. Νεραντζάκη, Δικηγόρος
Νομική Σχολή, Δημοκρίτειο Παν/μιο Θράκης
Μεταπτυχιακές Σπουδές, Φορολογικό Δίκαιο, ΕΚΠΑ
Email:natalianeratzakh@outlook.com
natalianeratzakilawoffice.gr