Δημοσιεύθηκε στις 23.09.2026
Για τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, η κατοχή ενός συμβολαίου αποτελεί συνήθως την αυτονόητη απόδειξη ότι η περιουσία του είναι κατοχυρωμένη. Και πράγματι, το συμβόλαιο αποτελεί ένα από τα βασικότερα έγγραφα που αποδεικνύουν την ύπαρξη και την προέλευση ενός εμπράγματου δικαιώματος. Σήμερα, όμως, η προστασία ενός ακινήτου δεν εξαντλείται στην ύπαρξη του τίτλου κτήσης. Ιδιαίτερη σημασία έχει και το κατά πόσον το δικαίωμα που προκύπτει από το συμβόλαιο έχει καταχωριστεί ορθά στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
Το Κτηματολόγιο αποτελεί πλέον βασικό μηχανισμό καταγραφής της ακίνητης περιουσίας στη χώρα. Δεν αφορά μόνο τη γεωγραφική απεικόνιση των ακινήτων, αλλά κυρίως την καταγραφή των εμπράγματων δικαιωμάτων που συνδέονται με αυτά. Σκοπός του είναι να υπάρχει μια αξιόπιστη και σαφής εικόνα για το ποιος είναι δικαιούχος, ποιο δικαίωμα έχει και σε ποιο ακριβώς ακίνητο αυτό αφορά. Για τον λόγο αυτό, η ορθότητα των κτηματολογικών στοιχείων δεν αποτελεί μια απλή τυπική λεπτομέρεια. Μπορεί να επηρεάσει άμεσα τη δυνατότητα του ιδιοκτήτη να αξιοποιήσει και να διαθέσει την περιουσία του.
Περαιτέρω, ιδιαίτερη θέση στο σύστημα του Κτηματολογίου καταλαμβάνουν οι λεγόμενες πρώτες εγγραφές. Πρόκειται, ουσιαστικά, για την αρχική αποτύπωση των δικαιωμάτων επί των ακινήτων κατά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου σε κάθε περιοχή.
Οι εγγραφές αυτές αποτελούν τη βάση πάνω στην οποία θα στηριχθούν οι μεταγενέστερες δικαιοπραξίες και μεταβολές που αφορούν το ακίνητο. Μια πώληση, μια γονική παροχή, μια δωρεά, μια αποδοχή κληρονομιάς ή η σύσταση εμπράγματης ασφάλειας προϋποθέτουν ότι η κτηματολογική εικόνα του ακινήτου ανταποκρίνεται στη νομική πραγματικότητα.
Τι γίνεται, όμως, όταν το Κτηματολόγιο δεν συμφωνεί με το συμβόλαιο;
Στην πράξη μπορεί να εμφανιστούν διάφορες περιπτώσεις ανακριβών καταχωρίσεων. Ενδέχεται, για παράδειγμα, να εμφανίζεται ως δικαιούχος διαφορετικό πρόσωπο από τον πραγματικό ιδιοκτήτη, να αναγράφεται η ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης» ή να υπάρχουν προβλήματα που αφορούν το ίδιο το δικαίωμα ή τα στοιχεία του ακινήτου. Μπορεί ακόμη να υπάρχει ασυμφωνία ως προς την περιγραφή, τη θέση, τα όρια ή άλλα στοιχεία που προσδιορίζουν το ακίνητο.
Σε μια τέτοια περίπτωση, ο ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να θεωρεί ότι το πρόβλημα είναι αμελητέο επειδή διαθέτει τον νόμιμο τίτλο του. Το γεγονός ότι ένα δικαίωμα αποδεικνύεται από συμβολαιογραφικό έγγραφο δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι η εικόνα του ακινήτου στο Κτηματολόγιο είναι επίσης ορθή. Η ανακρίβεια μπορεί να παραμείνει απαρατήρητη για μεγάλο χρονικό διάστημα και να γίνει αντιληπτή όταν ο ιδιοκτήτης χρειαστεί να προβεί σε κάποια συναλλαγή. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να πληροφορηθεί την ύπαρξη προβλήματος όταν επιχειρήσει να μεταβιβάσει το ακίνητό του, να το δωρίσει, να το εντάξει σε διαδικασία γονικής παροχής ή να προχωρήσει σε άλλη πράξη που απαιτεί προηγουμένως την ορθή αποτύπωση του δικαιώματός του.
Η εμπειρία από τη λειτουργία του Κτηματολογίου καταδεικνύει πόσο σημαντικό είναι ο ιδιοκτήτης να μην περιμένει μέχρι τη στιγμή που θα χρειαστεί να πουλήσει ή να μεταβιβάσει το ακίνητό του για να ελέγξει την κατάστασή του. Ένας προληπτικός έλεγχος μπορεί να αποκαλύψει εγκαίρως τυχόν προβλήματα και να επιτρέψει στον ενδιαφερόμενο να αναζητήσει την κατάλληλη διαδικασία για τη διόρθωσή τους. Η ανάγκη αυτή είναι ακόμη μεγαλύτερη σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν παλαιοί τίτλοι, κληρονομικές διαδοχές, διαδοχικές μεταβιβάσεις ή διαφοροποιήσεις στα στοιχεία που περιγράφουν ένα ακίνητο. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και όταν υπάρχουν περισσότερα ακίνητα στην ίδια οικογένεια, καθώς δεν είναι ασφαλές να θεωρείται δεδομένο ότι όλα έχουν καταχωριστεί με τον ίδιο τρόπο και χωρίς σφάλματα.
Συμβόλαιο και Κτηματολόγιο: δύο διαφορετικά στοιχεία που πρέπει να συμφωνούν
Ο τίτλος ιδιοκτησίας και η κτηματολογική εγγραφή δεν είναι ταυτόσημα πράγματα. Το συμβόλαιο αποτελεί τον τίτλο από τον οποίο προκύπτει το δικαίωμα, ενώ η κτηματολογική καταχώριση αποτυπώνει το δικαίωμα αυτό στο σύστημα του Κτηματολογίου. Για τον ιδιοκτήτη, επομένως, έχει σημασία να υπάρχει συνέπεια μεταξύ των δύο. Δεν αρκεί το ότι έχει συμβόλαιο. Θα πρέπει να γνωρίζει και τι ακριβώς εμφανίζεται σήμερα για το συγκεκριμένο ακίνητο στα κτηματολογικά στοιχεία.
Η διαπίστωση μιας ανακρίβειας δεν σημαίνει ότι το δικαίωμα του ιδιοκτήτη χάνεται αυτομάτως. Σημαίνει, όμως, ότι απαιτείται έγκαιρη αντιμετώπιση του ζητήματος με τη διαδικασία που προβλέπεται κατά περίπτωση από την κείμενη νομοθεσία.
Η πρόληψη προστατεύει την περιουσία
Η ακίνητη περιουσία αποτελεί για τη συντριπτική πλειονότητα των οικογενειών ένα από τα σημαντικότερα περιουσιακά τους στοιχεία. Η προστασία της, επομένως, δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζεται μόνο όταν προκύψει μια διαφορά ή όταν φτάσει η υπόθεση στις δικαστικές αίθουσες. Ο ιδιοκτήτης καλό είναι να γνωρίζει ποια ακίνητα εμφανίζονται στο όνομά του, ποιο δικαίωμα έχει καταχωριστεί για καθένα από αυτά και αν τα στοιχεία που εμφανίζονται συμφωνούν με τους τίτλους που διαθέτει.
Το Κτηματολόγιο δημιουργήθηκε ακριβώς για να προσφέρει μεγαλύτερη ασφάλεια στις συναλλαγές και σαφέστερη εικόνα της ακίνητης περιουσίας. Για να επιτευχθεί, όμως, αυτός ο σκοπός, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ορθότητα των καταχωρίσεων.
Ένας έγκαιρος έλεγχος μπορεί να αποτρέψει δυσάρεστες εκπλήξεις στο μέλλον και να διασφαλίσει ότι η εικόνα της ακίνητης περιουσίας αντιστοιχεί στην πραγματική νομική της κατάσταση. Γιατί η προστασία ενός ακινήτου δεν αφορά μόνο την απόδειξη ότι κάποιος το απέκτησε. Αφορά και το να είναι το δικαίωμά του σωστά καταγεγραμμένο, σαφώς αποτυπωμένο και νομικά προστατευμένο.