Σημαντική νομολογιακή εξέλιξη για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει η υπ’ αριθμ. 34/2026 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Δυτικής Μακεδονίας, η οποία αποσαφηνίζει κρίσιμα ζητήματα σχετικά με τη διόρθωση πρώτων κτηματολογικών εγγραφών που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς επιβεβαιώνει ότι οι πολίτες που διαθέτουν εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, το οποίο έχει καταχωρισθεί εσφαλμένα στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», μπορούν να ζητήσουν δικαστικά τη διόρθωση της εγγραφής μέσω της διαδικασίας της εκούσιας δικαιοδοσίας, χωρίς να απαιτείται προηγουμένως η αναγνώριση της κυριότητάς τους με δικαστική απόφαση.
Η υπόθεση
Η υπόθεση αφορούσε οικόπεδο στην Καστοριά, το οποίο είχε αποκτηθεί το 1982 από δύο αδέλφια κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος. Παρά το γεγονός ότι είχαν υποβληθεί εμπρόθεσμα δηλώσεις ιδιοκτησίας κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης, το ακίνητο καταχωρίστηκε τελικά ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Μετά τον θάνατο του ενός συγκυρίου το 2022, οι κληρονόμοι του προσέφυγαν στη δικαιοσύνη ζητώντας τη διόρθωση της εγγραφής. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αίτησή τους, θεωρώντας ότι για την αποκατάσταση της κτηματολογικής εικόνας ήταν αναγκαία η συμμετοχή και των λοιπών συνιδιοκτητών.
Το Εφετείο, ωστόσο, ανέτρεψε την κρίση αυτή, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση και έκανε δεκτή την αίτηση των κληρονόμων.
Τι έκρινε το Εφετείο
Η απόφαση 34/2026 διευκρινίζει ότι αντικείμενο της διαδικασίας του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 δεν είναι η οριστική αναγνώριση κυριότητας, αλλά η διαπίστωση της ύπαρξης εγγραπτέου δικαιώματος κατά τον χρόνο λειτουργίας του Κτηματολογίου και η αντίστοιχη διόρθωση της εσφαλμένης εγγραφής.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η παραδοχή του Δικαστηρίου ότι:
- η αίτηση διόρθωσης μπορεί να ασκηθεί ακόμη και όταν δεν συμμετέχουν όλοι οι συγκύριοι του ακινήτου.
- Κάθε συγκύριος δικαιούται να ενεργεί για την προστασία του κοινού ακινήτου και προς όφελος των λοιπών συγκυρίων, κατ’ αναλογική εφαρμογή του άρθρου 1116 ΑΚ.
- Κρίσιμο χρονικό σημείο για την εξέταση του δικαιώματος είναι η ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογίου στην οικεία περιοχή.
- Σε περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής, εφόσον ο αρχικός δικαιούχος απεβίωσε μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, η διόρθωση της πρώτης εγγραφής γίνεται στο όνομα του αποβιώσαντος και όχι απευθείας στο όνομα των κληρονόμων του.
Η σημασία της απόφασης
Η συγκεκριμένη απόφαση αποκτά ευρύτερη πρακτική αξία, καθώς αφορά ένα από τα συνηθέστερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου ολοκληρώθηκε η κτηματογράφηση πριν από αρκετά χρόνια.
Η νομολογία του Εφετείου Δυτικής Μακεδονίας ενισχύει την προστασία των πραγματικών δικαιούχων, διευκολύνει τη διόρθωση εσφαλμένων καταχωρίσεων και αποτρέπει τον κίνδυνο απώλειας περιουσιακών δικαιωμάτων λόγω διοικητικών ή κτηματολογικών σφαλμάτων.
Η απόφαση αναμένεται να αποτελέσει σημαντικό νομολογιακό οδηγό για αντίστοιχες υποθέσεις σε ολόκληρη τη χώρα, ιδίως ενόψει της οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών του Εθνικού Κτηματολογίου και της αυξανόμενης ανάγκης αποκατάστασης καταχωρίσεων που εμφανίζουν ακίνητα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Ναταλία (Ευθαλία) Κ. Νεραντζάκη, Δικηγόρος
Μεταπτυχιακές Σπουδές, Φορολογικό Δίκαιο, ΕΚΠΑ
Email:natalianeratzakh@outlook.com
Δημοσιεύθηκε στις 18.06.2026